连锁经营企业门店法律核查要点

    作者：林琳

    前言

    连锁经营是一种商业组织形式和经营制度，是指经营同类商品或服务的若干个主体，以一定的形式组成一个联合体，在整体规划下进行专业化分工，并在分工基础上实施集中化管理，把独立的经营活动组合成整体的规模经营，从而实现规模效益的一种经营模式。

    连锁经营有三种类型：

    1.直营连锁（或正规连锁，简称RC），这也是连锁经营的基本形态，这是连锁企业总部通过独资、控股或兼并等途径开设门店、发展壮大自身实力和规模的一种连锁形式；

    2.自愿连锁（或自由连锁，简称VC），是指企业之间为了共同利益结合而成的事业合作体，各成员店是独立法人，具有较高的自主权，只是在部分业务范围内合作经营，以达到共享规模效益的目的；

    3.特许连锁（或合同连锁，契约连锁，加盟连锁，简称FC），这是总部与加盟店之间依靠契约结合起来的一种形式，即以单个店铺经营权的授权为核心的连锁经营，而风靡世界的肯德基、麦当劳、7-11都是特许连锁的典型代表。

    在经济迅猛发展的今天，以消费者为中心的市场模式已是大势所趋，而连锁经营正适应了这种模式的变革，因此采用这种模式经营的企业也如雨后春笋般层出不穷。对于这些企业来说，门店无疑就是他们的半壁江山，门店的数量、规模、业绩甚至是选址的好坏都直接决定着企业能否快速抢占一方市场，更直接决定着企业的收益情况，因此在对连锁经营模式特别是直营连锁企业进行法律核查时，门店核查的重要性不言而喻。就国内目前连锁经营企业来看，门店数量少则几十家，多则数百家甚至上千家，即使企业再“土豪”，面对“大家都懂的”的房价，绝大多数门店也都会采取租赁方式经营，而正因如此，也让门店核查工作变得异常烦琐复杂。特别是对于一些规模较大的连锁经营企业，门店数量众多而且往往跨地区分布，租赁方纷乱复杂，有大房东、二房东、三房东甚至四房东，有个人、企业、政府机关甚至是学校等等，租赁房产的产权证明、上家合同、房屋用途等等更是五花八门。

    本文正是在笔者调查及实践的基础上形成，主要从法律核查的角度说明连锁经营模式特别是直营连锁企业门店核查的要点。

    一、门店的房产权属是否清晰

    在门店核查过程中，确定门店房产的权属情况为第一要务，若门店房产无有效的权属证明文件，则存在相关权利人就该等房屋主张权利而使出租方出租权丧失、继而导致该门店无法继续承租经营的风险。

    原则上而言，房屋产权证书无疑是门店房产权属的最佳证明，然而实践中，由于门店房产情形各异，且很多由于历史遗留问题而不具备办理房屋产权证书的条件，因此，门店房产权属是否清晰需要结合该房产的实际情况及能够取得的权属证明文件进行综合判断。

    一般而言，对于无法取得房屋产权证书的，若能取得相应的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋买卖合同或者预售合同，则也可以确定该房产的权属情况；同时，在实践中，还存在着很多租赁公有非居住房屋作为门店的情形，公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋，往往会由房地集团公司依法受托管理，而这些“公房”一般年代久远，由于历史遗留问题而尚未办理或无法办理产权证书，对于这类“公房”，应重点关注各地出台的有关房屋租赁或城镇公有房屋租赁的相关法规及规范性文件，并将公有非居住房屋租赁合同等租赁凭证认定为房产权属证明文件的一种。除此之外，军队（针对军有房产）及房管局等其他具有土地房产管理职能的政府部门出具的房产权属证明文件也应当视为一种有效的证明方式。需要强调的是，在实践中，相对容易取得的为居民委员会出具的证明文件，但居民委员会是基层群众性自治组织，并不具备土地房产管理职能，因此居委会出具的证明文件并不能够作为该房产权属明确清晰的依据。

    二、门店的转租是否合法有效

    《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”

    根据以上法律规定可见，若门店的出租方并非房屋的所有权人，则该出租方是否已取得其上家出租方的转租许可进而取得有效的转租权就显得尤为重要，否则一旦该上家出租方主张解除合同，则势必给门店的稳定经营造成影响。具体而言，在转租权核查部分，需要注意以下两点：

    1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，即使出租方已取得其上家出租方的书面的转租许可（一般有两种形式：即租赁合同中有明确的允许转租的条款或是该出租方出具书面的转租许可书），还应重点核查该转租许可所允许的转租期限、出租方与其上家之间的租赁期限以及该门店的承租期限三者之间的关系。

    2、实践中，门店房产的出租方往往是“二房东”、“三房东”甚至是“四房东”，要彻底核查门店转租合法有效与否，便需要抽丝剥茧，层层追溯，对每一层租赁关系都进行核查。具体包括每一层租赁关系中约定的租赁期限、租赁合同中是否有允许转租的约定或是出租方是否提供了书面的转租许可以及允许转租的期限（若转租许可中未明确期限，则视为与租赁合同期限相同）。

    三、门店的使用性质是否合法

    《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”因此，在核查门店时也应重点关注该房屋性质是否为住宅等非营业用途，若将非营业用途的房屋作为门店经营，则存在被有关部门责令限期改正的风险。就具体的核查方法而言，若有房屋产权证书，则应结合证载房屋性质及规划用途判断，若无，则可以让房管局等具有土地房产管理职能的政府部门出具文件以证明该房屋是否可以作为经营性用房使用。

    四、门店的租赁合同是否过期或租赁期限不固定

    《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租方没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，除已拆店以外，尚在经营的门店中租赁合同已经到期且尚未与出租方续签租赁合同的，以及双方约定的租赁期限不固定的，该等门店租赁视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，因此这样的门店也具有一定的风险及不确定性。

    五、门店是否办理了房屋租赁登记备案

    《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”第十五条规定：“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（一）房屋租赁合同；（二）房屋租赁当事人身份证明；（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。”第十六条规定：“对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。”

    根据以上规定可以看出，若门店办理了房屋租赁登记备案且登记备案的租赁信息与实际一致，则该门店的租赁关系可判断为合法有效，但这并不意味着没有办理登记备案的即为无效:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”同时根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》（法释[1999]19号）等法律、法规和规范性文件中对于合同效力的相关规定，房屋租赁合同未办理租赁登记手续不会影响租赁合同的效力。

    六、门店是否设置了抵押

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”；《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

    因此，若出租方在将房屋出租给企业开设门店后再将房屋设定抵押的，不会对租赁合同关系产生影响，进而不会对门店的经营造成影响；而若出租方在将房屋出租前即已将房屋设定抵押并经登记公示的，在抵押权人实现抵押权时可能导致门店无法继续承租房屋，由此将给门店的持续经营带来风险。

    七、门店核查中需注意的其他问题

    除上述六项以外，门店核查中还需要重点关注以下问题：

    1、门店的证照问题。不同于上述“瑕疵”的是，“瑕疵”属于“量”的问题，难以全部解决，因而需要通过“瑕疵”门店的收入、面积等数据在所有门店中的占比来综合判断其对企业经营所造成的影响。而门店是否具有有效期内的营业执照及相关业务所必需的经营资质是直接关乎到其经营合法性的“质”的层面的问题。因此，企业下面的每家门店都必须具备有效的营业执照及相关经营资质，以食品流通企业为例，门店不仅要具备有效期内的营业执照，同时需要具备有效期内的《食品流通许可证》/《食品经营许可证》。在门店的相关证照正在办理过程中，或有关的延展申请已经受理但新的证照尚未下发时，可以将有关受理机关出具的“受理单”等材料已经收悉并决定予以受理的文件作为暂时认定门店具备相应证照的依据。

    2、门店的变动问题。对于连锁经营模式的企业来说，门店的数量总是时刻在变化的，不断地有门店新设，也不断有老店拆除。而门店数量的变动情况，以及门店变化过程中“瑕疵”门店数量及比例的相应变化也都是我们需要关注的问题。比如“瑕疵”门店的比例逐步降低且新设门店中“瑕疵”门店的比例得以控制便能说明企业对于门店的管理水平在不断提高。

    3、门店的诉讼问题。在企业涉及的诉讼数量较多时，我们往往会重点关注达到一定金额以上进而构成重大诉讼标准的案件，而门店所涉的诉讼基本上都为租赁合同纠纷案件，诉讼标的额一般很难达到重大的标准，所以也往往会被忽略。需要注意的是，连锁经营这种特殊的模式之下，门店所涉诉讼也是核查需要关注的部分，尽管单一诉讼的标的金额较小，但若门店所涉的诉讼较多，则也可在一定程度上反应出企业在门店经营管理中存在一定问题，比如说在门店租赁合同的签订、审核及履行过程中即未达到审慎的要求，因此这些诉讼整体上对企业的影响能不能达到“重大”的标准也需要结合具体情况进行判断，而不能单以诉讼标的的金额衡量。

    结语

    对于连锁经营模式的企业来说，门店无疑是其命脉，而对门店核查的深度和力度也直接决定了整个企业法律核查工作的成败。门店数量的众多、分布的广泛、租赁情况的多变以及更新变化之快都决定了门店核查工作的繁琐复杂，虽说如此，但只要理清核查思路，明确核查重点，准备好你的耐心，相信你就能在门店之海中快意鏖战了。