加油站并购尽职调查实务探析

文章作者：张靖、鱼武华、李居镁

如上图，加油站建设及运营涉及诸多流程，需要协调商务、国土、规划、建设、安监、消防、环保等诸多政府部门资源，同时加油站基本运营证照的办理过程中亦涉及安监、商务、工商、税务、质监、消防、交通等众多政府部门。如无专业人士把关，在投资并购加油站时极易出现投资失误。

区别于一般资产并购，在对加油站展开尽职调查之前，投资人首先需要向交易相对方了解加油站的历史背景，便于下一步前往土地管理部门、不动产登记部门、规划部门，充分核实并分析加油站目前的资产权属情况、城镇规划、拆迁风险等，初步评估交易时的法律风险。随后梳理完交易相对方提供的相关材料，对加油站从建设到运营的情况有一定了解后，投资人需前往加油站现场，实地考察加油站坐落位置、城镇规划、所在路段、道路开口、用水用电、拆迁风险、加油设备设施、经营证照有效性等情况，确保加油站合法、合规建设和运营。完成现场考察后，由于加油站坐落土地的规划情况及拆迁风险与政府政策密切相关，变化性强且不透明性高，投资人还需前往国土、规划、建设等政府部门对此做进一步核查。具体而言，投资人在收购加油站时，需重点关注如下几个方面：

（一）交易相对方主体及履约能力

在对加油站进行了解前，投资人首先需要对交易相对方主体资格及履约能力进行调查，避免交易相对方存在主体资格不适格及欠缺履约能力的风险。投资人需全面了解交易相对方的主体资格，包括其组织形式、成立时间、注册资本、法定代表人/负责人、注册地址、经营期限、经营范围等，以及交易相对方是否存在被列入经营异常名录或严重违法企业名录、失信被执行人名单，存在行政处罚或其他联合惩戒信息等，确保对方具备本次交易所需的民事权利能力及行为能力，不存在有根据法律、行政法规应当终止的情形。同时，投资人还需要对交易相对方及其股东个人资信进行调查，包括债权债务、融资征信、抵押担保情况、涉 税务、诉讼、强制执行、行政处罚等方面的征信情况，确保交易相对方有完成本次交易必要的履约能力。

（二）加油站主体资格及主要营业执照

1、加油站工商登记

投资人需对加油站的股权结构、产权归属情况进行全面的了解，以此确定本次收购的签约主体。实务中一般采取有限公司或有限公司分公司来运营加油站，因此，投资人需赴加油站的注册登记的工商行政管理局，调取其工商基本信息，了解核查加油站的权属及存续情况。

2、主要经营证照

《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》作为加油站新建审批流程最终输出成果，是加油站开业经营必不可少的证照， 上述证照的真实、有效性直接关系着加油站能否对外营业。因此，《成品油零售经营批准证书》和《危险化学品经营许可证》是加油站并购交易的重点，投资人需核查前述两个证照是否在有效期限内、是否按期办理年检、年检是否连续等。具体而言，投资人需赴商贸部门了解加油站行业的行业规划，核实加油站《成品油零售经营批准证书》的办理情况，核实其真伪及年检情况；同时还需赴安监部门，核实加油站《危险化学品经营许可证》的办理情况，核实其真伪及年检情况，确保加油站后续运营有合法、合规的资质。针对尚未取得《成品油零售经营批准证书》的加油站，投资人还需走访相关政府部门核查加油站坐落位置是否有加油站布点规划，是否在“十三五”发展规划范围内，是否取得省级商务部门的立项批复等要素，判断加油站未来取得该项证照的可能性。

3、消防设计及验收

因加油站油品属于易燃易爆危险品，消防安全隐患属于经营中需防范的首要风险。根据《消防法》第十三条之规定，“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”投资人在收购加油站前需对加油站消防设计及验收做全面了解，确保加油站建筑可以投入使用。

（三）加油站各项批准文件和经营证照

因油品零售行业的特殊性，加油站建成及运营需取得商务、国土、规划、建设、安监、消防、环保等诸多部门的许可文件及相关证照，投资人需结合目前法律规定及各地具体政策，梳理出目前加油站已经取得以及正常经营尚需取得各项批准文件和经营证照，明确法律风险，根据具体情况在交易文件中设置违约责任，确认接受加油站后不会因为缺少必要证照被政府部门处罚或影响正常经营。根据本项目团队多年实务经验，加油站建成及运营一般需要如下批准文件和经营证照：

（四）加油站土地及规划情况

1、加油站土地权属及权利受限

从最初省级商务部门确定年度计划起，到后续政府批准建设用地建设建成经营，加油站建设及运营从始至终都与土地问题分不开，因此加油站收购中土地情况是投资人需要提前核查的重点。对于加油站土地的核查，首先需要明确加油站坐落土地的土地性质，目前实务中加油站用地一般分为三种：（1）国有建设用地使用权出让取得；（2）国有划拨用地取得；（3）受让或者租赁其他主体的土地使用权，不同类型用地类型核查关注点及法律风险存在区别。

如果是国有建设用地使用权出让，投资人首先需核查土地招拍挂文件、土地出让合同、土地出让金及契税的缴纳情况、国有土地使用证的取得情况等，确认土地使用权的取得是否有瑕疵；接着还需要赴国土资源部门核实土地使用权权属及土地使用权上是否设定了他项权（如抵押权）及其他权利受限情况。如果是划拨土地，投资人首先需要核查具体划拨文件及国有土地使用证的取得情况，明确土地使用权归属；接着，投资人还需核实划拨土地用于加油站建设等商业用途是否已经履行完土地性质变更手续。

如果是加油站坐落土地属于租赁取得，投资人需核查出租方是否有权出租以及租赁协议有效性，若租赁土地为集体土地，投资人首选需赴国土资源部门核实该宗地的土地权属状况，了解该宗地的土地性质及是否有征地拆迁的计划。在该宗地具备建设加油站条件时，投资人还需核查该宗集体土地对外租赁是否经过合法的决议程序。此外，投资人还需关注加油站土地租赁合同期限，根据《合同法》第二百一十四条之规定，土地租赁合同超过20年将不受法律保护，投资人需将土地租赁合同期限严格控制在法定期限内，若确实需要签订长期合同，需要通过设置合法、合理的效力条款及付款进度来控制风险。

因不同类型用地立法不同，投资人需根据拟收购加油站用地性质来评估具体项目的法律风险，实务中不同加油站用地性质中常见风险如下：

（1）与村委会签订土地租赁协议租赁集体土地建设加油站。新《土地管理法》的出台破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，删除了旧法第43条任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定，增加规定农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。实务中经常存在租用农用地、集体住宅用地等非集体经营性建设用地建设加油站的情形，且租赁集体经营性建设用地的也鲜有前述法规规定的村民代表决议文件，使得租赁协议存在因违反法律规定而无效的风险。另外，若加油站坐落土地被纳入政府征地范围的，加油站很可能会因为违规使用集体土地而被强制拆除，无法获得相应补偿。

（2）使用划拨土地建设加油站未办理出让手续。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”因此，加油站所在土地性质为国有划拨土地，用于加油站建设等商业用途的，需要履行划拨土地转为出让土地变更性质等前置程序，未经批准不得出租、抵押、转让。

（3）擅自改变国有建设用地土地性质建设加油站。根据《土地管理法》第五十六条规定之规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此，若使用国有建设用地建设加油站且改变土地用途的，需核实其审批手续，如确属未经审批改变土地用途的，建议贵公司敦促交易相对方依法变更土地用途，避免行政处罚等法律风险。

2、加油站的规划建设手续   

在加油站规划风险方面，投资人需从加油站坐落土地的总体规划、控制性详细规划，及规划手续的办理情况两大方面进行调查。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），符合城乡建设用地分类的加油站应当建设在规划用途为B4公用设施营业网点用地—B41加油加气站用地上；同时根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）,允许建设加油站的用地类型为商服用地中的零售商业用地（0501）。实务中，由于商服用地有限，为了抢占市场，业主经常会占用绿地、公共设施用地、住宅用地来建设加油站。对此，投资人需走访政府规划主管部门工作人员，咨询城镇总体规划与控制性详细规划图等政府信息，确认加油站坐落土地的规划状况。

对于建设手续风险方面，根据《城乡规划法》第四十条、第六十四条之规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，否则将面临停止建设、罚款、限期拆除等处罚。实务中，对于已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的加油站，投资人需核实上述证照的真实有效性；对于未取得规划手续的加油站，投资人需了解规划手续的办理进度、了解未办理的原因及法律障碍，避免因建设手续不全引发行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等法律风险。

最后，对于加油站的拆迁风险，投资人还需走访相关政府部门咨询加油站站前道路改、扩建以及加油站坐落区域拆迁情况等信息，同时结合向业主及知情人问询、网络舆情检索等，着重了解加油站坐落土地是否可能存在被征收、拆迁，站前道路有无改建、拓宽等潜在风险，避免收购后随即遭遇政府征收或者拆迁。

（五）加油站资产的权属及权利受限

对于加油站收购而言，加油站资产权属是否清晰、有无争议亦是投资人尽职调查需要了解的重要内容。除上述土地情况，加油站资产还包括房屋、油罐、油气回收装置、加油机等资产。对于加油站房产，如已取得房屋所有权证，投资人需对前述权证真实性及是否存在抵押、查封等权利受限情况进行核查。对于未取得产权证明的房屋，如地上房屋为业主自建，则需业主提供建设工程施工合同、罚款凭证、竣工施工图等资料判断房屋的建设主体。针对加油站其他重要资产设备，如油罐、油气回收装置、加油机等资产，投资人还需结合采购合同、付款凭证、固定资产登记表等文件核查资产权属，亲自前往现场根据交易相对方提供的资产清单与实物资产逐一核对，现场确认设施状态及年检情况。

由于加油站建设及经营过程中涉及的法律法规众多，办理流程繁杂，且实务中每个加油站坐落区位及历史原因各不相同，投资人收购所面临的法律风险不能一概而论，需要结合具体情况具体判断。我们将密切关注油品零售行业的政策及立法动态，同时通过不定期走访商务部门、自然资源与规划部门等主管部门，掌握实践操作惯例，为收购加油站所面临的法律风险及交易决策提供实践性更强的法律解读。

【附：涉及加油站建设及经营的主要法律法规】

1. 《成品油市场管理办法(2019修正)》

2. 《危险化学品安全管理条例(2013修订)》

3. 《危险化学品建设项目安全监督管理办法（2015修正）》

4. 《危险化学品经营许可证管理办法(2015修正)》

5. 《中华人民共和国物权法》

6. 《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》

7. 《中华人民共和国城乡规划法(2019修正)》

8. 《土地利用现状分类GB/T21010-2017》

9. 《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》

10.   《中华人民共和国消防法(2019修正)》

11.   《中华人民共和国气象法（2016修正）》

12.   《气象灾害防御条例（2017修正）》

13.   《防雷减灾管理办法(2013修改)》

14.   《中华人民共和国安全生产法(2014修正)》

15.   《中华人民共和国环境保护法(2014修订)》

16.   《中华人民共和国环境影响评价法(2018修正)》

17.   《建设项目环境保护管理条例(2017修订)》

18.   《建设项目环境影响评价分类管理名录（2017）》

19.   《中华人民共和国大气污染防治法(2018修正)》

20.   《加油站大气污染物排放标准GB20952--2007》

21.   《储油库、加油站大气污染治理项目验收检测技术规范HJ/T431--2008》《中华人民共和国安全生产法(2014修正)》

22.   《控制污染物排放许可制实施方案》（国办发〔2016〕81号）

23.   《固定污染源排污许可分类管理名录（2019年版）》

24.   《中华人民共和国计量法(2018修正)》

25.   《中华人民共和国计量法实施细则(2018修正)》

26.   《城市市容和环境卫生管理条例(2017修订)》

27.   《城市绿化条例(2017修订)》

28.   《中华人民共和国建筑法(2019修正)》

29.   《建设工程质量管理条例(2019修正)》

30.   《中华人民共和国特种设备安全法》

31.   《道路危险货物运输管理规定（2019修正）》

32.   各地成品油市场管理办法实施细则等规范性文件