职场租赁常见法律问题简析

    作者：何帅领   陶燕燕

    租赁办公场所，几乎是每个公司从设立至注销均会遇到的问题。公司作为承租人，需要在租赁过程中注意以下法律问题：

    一、租赁物业的权属问题

    租赁物业的权属问题：

    （1）租赁物业无产权证问题；

    （2）租赁物业的产权人问题；

    （3）租赁物业权利限制问题，如抵押、查封、对外租赁等。

    （一）租赁物业无产权证问题

    租赁物业未取得产权证未必就不能承租。租赁物业未取得产权证的原因有很多，对于未取得产权证的租赁物业是否能够承租，承租人需要了解其未取得产权证的原因。

    1、不适宜承租的租赁物业

    根据商品房屋租赁管理办法及最高法房屋租赁司法解释，以下情形未取得产权证的租赁物业不能承租：

    （1）属于违法建筑的；

    （2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

    （3）违反规定改变房屋使用性质的；

    （4）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；（一审法庭辩论终结前取得的有效）

    （5）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。（一审法庭辩论终结前取得的有效）

    承租人承租上述无产权证的租赁物业，会因违反法律规定导致租赁合同无效。

    2、预购的商品房尚未取得产权证一般可以承租

    所谓预购的商品房就是出租人已与开发商签订《商品房买卖合同》但还没有取得产权证的租赁物业。我国国家层面的法律、法规、规章等并未禁止预购人预租房屋，但是我国个别地方法规、规章则有明确禁止预购人预租房屋的相关规定，如《上海市房屋租赁条例》第九条明确规定“商品房预购人不得将预购的商品房预租”以及《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条“房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。”

    对于租赁物业所在地未有禁止预购人预租房屋的地方，承租人可以在出租人尚未取得产权证的情况下与出租人签订租赁合同，但是所签的租赁合同只是预租性质的合同，并且这种情况下存在开发商不能向出租人交付租赁物业，从而影响承租人按期开业经营的风险。针对这种情况，我们建议在租赁合同中明确约定出租人不能按期交付租赁物业时的违约责任。

    （二）租赁物业的产权人问题

    1、租赁物业存在共有产权人

    承租存在共有的租赁物业时，承租人应注意取得全部共有人同意出租的书面文件。在司法实践中，在房产证注明为单独所有、且承租人为善意的情况下，即使未取得隐性共有人（比如夫妻）的同意，一般也认定租赁合同有效。

    2、租赁物业转租需产权人同意

    如果承租人是从转租人处承租租赁物业，应注意了解转租人是否有权利对租赁物业进行转租，是否需要取得产权人的同意。

    出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

    （三）租赁物业权利限制问题

    承租人在承租租赁物业时应现场查看租赁物业是否已经被他人占有，通过到房管局调查了解是否存在抵押、查封的情况以及已对外租赁的租赁登记备案情况。

    1、租赁物业上已存在抵押

    对于租赁物业上已经存在抵押的，承租人承租租赁物业应该取得抵押权人的书面同意。但是即使取得抵押权的书面同意，也并不能保证抵押权人行使抵押权不影响承租人与出租人签订的租赁合同的履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

    2、租赁物业已被查封

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由于查封是人民法院依法采取的财产保全措施，其目的是在判决执行前限制查封标的物不动产的流转或使用，以便人民法院在被执行的当事人不执行判决确定的债务时，对查封标的物予以强制执行，即依法拍卖、变卖查封标的物，以其价款清偿被执行人应当履行的债务。因此，被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制，不适用所有权变动不破租赁原则。根据上述规定，存在租赁不得对抗已设定的查封的风险，即当出租人在不执行人民法院判决确定的债务时，人民法院对租赁标的予以强制执行时造成承租人损失由承租人自行承担。

    因此，针对上述风险，我们建议承租人在出租人对租赁标的通过合法途径解除法院查封之前不与出租人就租赁标的签订《房屋租赁合同》。待租赁标的上设定的查封被依法解除后，承租人方可与出租人就租赁标的签订《房屋租赁合同》。

    3、租赁物业已出租给他人

    根据我国法律的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

    承租人应现场查看租赁物业是否已经被他人合法占有，并在房管部门查询是否已租赁备案登记。并且，承租人应在房屋租赁合同订立后30日内，要求出租人到租赁房屋所在地的房管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁备案登记并不影响租赁合同效力，但可以对抗第三人。

    二、未验收的物业租赁问题

    1、租赁物业尚未竣工验收

    如果出租人已合法取得租赁物业的所有权，比如房地产开发商已就租赁物业取得《商品房预售许可证》，可以合法对外出租，但是租赁物业尚未竣工，承租人即签订租赁合同并进场装修，则存在以下风险：

    （1）开发商丧失向施工单位就质量问题索赔权利的风险。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。”提前进场装修导致开发商（即出租人）丧失了向施工单位就质量问题索赔的权利，开发商可能会要求承租人承担全部或部分责任。

    （2）提前进场装修可能会造成开发商无法通过项目整体竣工验收。正常情况下，项目竣工验收并正式交付后才能进行房屋室内装修，若先进行室内装修然后再进行项目整体工程竣工验收，存在装修后工程与设计图纸不符而无法通过竣工验收的风险。在此情况下，开发商可能会要求承租人恢复装修前工程原状，从而给承租人造成损失。

    （3）质量风险。在租赁标的还未竣工验收的情况下承租人即进场装修，在将来房屋一旦出现质量问题，质量责任可能无法确定，导致承租人承担全部或部分质量责任。

    因此，针对上述风险，我们建议承租人在租赁标的竣工验收后再进场装修，如果承租人仍希望在租赁标的竣工验收前即进场装修，则建议在租赁合同中明确约定提前进场装修不视为租赁标的的交付使用，因提前进场装修导致的承租人损失全部由出租人承担。

    2、租赁物业尚未取得消防验收合格证明

    租赁标的尚未取得消防验收合格证明，存在禁止投入使用从而给承租人造成损失的风险。根据《消防法》第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”

    因此，针对上述风险，我们建议承租人在租赁标的取得消防验收合格证明后再签订租赁合同及进场装修。如果承租人仍希望在租赁标的取得消防验收合格证明前签订租赁合同及进场装修，则建议在租赁合同中明确约定进场装修后因租赁标的仍无法取得消防验收合同证明从而导致的承租人损失全部由出租人承担。但是即便如此，在租赁标的取得消防验收合格证明前本次租赁项目依然存在重大法律风险。

    三、划拨土地上的物业租赁问题

    在现实中承租人承租租赁物业时有时会发生租赁的是国家机构下属单位所有的物业，并且租赁物业的《国有土地使用证》上记载的土地使用权类型为划拨，用途也非商业，若承租人租赁并用于经营性用途则不符合《土地管理法》等相关法律规范的规定。根据《城市房地产管理法》的规定“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”若出租人出租租赁物业，应先行按照上述规定办理相关申请手续并在租赁过程中上缴土地收益。

    四、租赁物业的法定用途与租赁目的不符问题

    承租人在承租租赁物业时，应了解租赁物业的法定用途——可审查土地使用权证中土地用途，如果是以办公经营活动为目的，则需要了解租赁物业的法定用途是否是办公。尽管国内住宅用地或其他用地建成办公楼对外出租出售的现象比较普遍，但作为承租人还是要注意在合同中设定相应条款规避这一风险。

    五、签订租赁合同时的注意事项

    承租人在签订租赁合同时应注意如下事项：

    1、租赁期限

    根据中国法律规定，租期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，租赁双方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

    同时，如果承租的租赁物业为转租，则转租期限不能超过原承租人剩余租赁期限，超过的期限为无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

    2、免租期

    在商用办公室租赁中出租人一般会提供免租期间。免租期间，通常承租人无需支付租金，但需要支付管理费和公用事业费。

    3、租金和其他费用

    租赁合同中应注意约定清楚租金和其他费用，诸如物业管理费和停车、通讯、空调、用电的费用以及税费的承担。

    此外，如果承租人承租的是毛坯房，则承租人应考虑与出租人协商以装修费抵租金，并在租赁合同中作出明确约定。

    4、押金

    租赁合同中，通常会要求支付押金（或称为保证金）以保护出租人的利益。保证金的数额通常是月租金的2倍至3倍。对押金的数额、返还和扣除等事项予以明确规定非常重要。

    5、出租人违约解除合同的违约责任

    房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，因此承租人因注意收集和保留装修费用凭证。

    6、争取有利条款

    通常情况下，在北京比较好的办公楼对外租赁时，出租人比较强势，要求承租人签订的租赁合同是格式条款，并且不同意承租人予以修改。承租人对于租赁合同中明显不利条款应尽力争取。

    六、职场租赁的特点及风险防范建议

    1、特点

    （1）租赁物业用途为办公；

    （2）租赁物业一般要求权属明晰、具备一定的品质、有较好的物业管理；

    （3）租赁期限较长；

    （4）装修投入较大。

    2、风险防范建议

    基于上述特点，由于租赁物业涉及房地产及工程方面的专业知识，对于较大的租赁及装修项目，建议委托专业的中介机构提供专业服务，包括市场/价格调查、租赁物业法律尽职调查、租赁及工程合同审核及谈判等，或至少公司法律部门参与租赁物业方面的工作，以便发现风险点，在签订租赁合同时设定相应的条款予以防范。