采光权纠纷初探

作者：向黎明、蔡耀忠

我国城市化进程中，各地的房屋尤其是高层建筑的建设规模越来越大，同时人们对于居住环境的要求也不断的提高。再这样的背景下，因采光而起的纠纷也越来越多。采光权是一种什么样的权利，受到怎样的法律保护，如何取得权利救济，该问题的解决与我们实际生活息息相关。

《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 另外，类似的规定还散见于《城镇个人建造住宅管理办法》、《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》等行政法规、部门规章中。由此可见，民法通则和物权法明确的将采光权规定于基于不动产的相邻关系中。采光权是相邻关系中的一种权利。

采光权的规定也见于《宪法》第19条：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”采光权属于住宅权利的一种，因此，宪法通过规定住宅不受侵犯间接地保护了采光权。最后，关于采光权，学界对其性质属于环境权还是相邻关系有所争议。姑且不论其各自的合理性，但从现实的司法实践来看，法院关于采光权的处理，全是建立在采光权属于相邻关系这一逻辑前提下进行的。因此，我们仅讨论采光权属于相邻关系这一前提下的司法实践问题。

【案件摘要】
案例一，上海市某高层住宅公寓建成后，对周边居民楼的采光、日照等造成了一定影响。为此，部分居民以高层住宅公寓侵犯其采光日照权为由，向法院起诉，要求高层住宅公寓的开发商上海市某房地产开发公司赔偿每户居民采光、日照损失10万元。
被告房地产公司认为，高层住宅公寓是经国家规划审批许可并依法施工的，项目开发建设符合相关法律法规的规定，对原告采光日照的影响未超出法律法规规定的范围。为此，被告向法院提交了上海市某城市规划咨询有限公司出具的《建设项目日照分析报告》，该报告以《上海市城市规划管理技术规定》及《日照分析规划管理暂行办法》为依据，对高层住宅公寓建成前及建成后居民房屋的有效日照时数进行了对比分析和分户统计，最终结论为高层住宅公寓对原告房屋的采光及日照影响并未超出《上海市城市规划管理技术规定》所允许的范围。
法院依原告申请，委托上海市某房地产估价公司对原告房屋因日照采光等受影响而造成的贬值进行了评估，经评估，原告房屋的贬损价值为1.95万元。
法院认为，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的容忍义务。只有在日照、采光、通风等妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿才能得到支持。如果行为没有超出社会一般人的容忍限度，则不构成妨碍行为。我国建筑物相邻关系制度中，对日照、采光、通风等的影响是否构成妨碍行为，系以国家有关工程建设标准进行判断。建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿；反之，符合国家建设标准的，即使对相邻建筑的日照、采光和通风等造成了一定程度的妨碍，也应视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。根据现有证据，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，高层住宅公寓的规划、设计不违反有关部门的规定，应视为未超出社会一般人的容忍限度。因此，尽管高层住宅公寓的建造确实对原告造成了一定程度的影响，但其并未违反有关规定，其行为不具有违法性。而构成侵权行为的四个条件是：损害事实、违法行为、因果关系、主观过错。因此，原告要求被告赔偿侵害日照采光权等造成的损失，理由不足，故予驳回。

【法律评析】
一、采光权的保护以超出相邻关系的“容忍义务”为前提
自由是有限度，不存在绝对的自由，权利也是如此。相邻各方的权利边界难免发生交叉，基于各方共同的利益，对各方的权利加以相应的限制，才能使得各方的权利得到更好地行使与保护。《民法通则》正是基于这样的考虑，规定处理相邻关系的基本原则为：“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”。采光权的行使，必须以必要、便利为限，来限制他人权利以保障自身权利的实现。这种对于个体合法权利的合理限制，则被称之为“容忍”义务。但是这种“容忍”义务的界限怎么认定，法律没有明确的规定。

既要保护采光权，又要权利人容忍，这中间的界限在哪里？现代社会，住宅的体量尺度、结构形式、材料技术、建筑密度等都发生了革命性的变化，要调整各相邻人的关系，平衡各方利益，只能由国家制定标准来解决。国家标准是国家平衡各方利益之后确定的一个规则，是建立在科学、合理、合法的基础之上的一个界限，是处理相邻纠纷的基本准绳。《物权法》第89条所说的“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，是以“违反国家有关工程建设标准”为前提的，这就是“容忍义务”的法律界限所在。

而相关的工程建设标准，则主要是指《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）。该规范第5.0.2条规定：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视觉卫生等要求确定。”根据该规范规定，住宅建筑日照标准如下图所示：
 
其中，IV气候区为夏热冬暖地区（主要为华南地区），V气候区为温和地区（主要为云贵高原），VI气候区为严寒寒冷地区（主要为青藏地区）。除此之外，其他地区均适用“大寒日大城市有两小时以上的光照，中小城市有三个小时以上的光照”这一采光权利的基本要求。通常所说的日照间距，便是基于签署日照标准测算而来的。日照间距是指为了被遮挡建筑物达到日照标准要求而确定的最小建筑间距。地方性规定一般以日照间距替代日照标准来规范采光权，例如《泰安市人民政府关于明确高层建筑日照间距有关问题的通知》，《山西省村镇建筑日照间距技术规定》等。

由此可见，现行法律以国家标准的方式，保障公民的住宅至少享受国家标准的采光权利。但这样一种国家标准，实际上是对私法权利一种限制，即通过确立标准，实质上规定了采光妨害之容忍义务的限度，因此国家标准的制定应当审慎，否则私法自治便遭到公法的破坏，立法缺乏科学性。《城市居住区规划设计规范》最初颁布于1993年，2002年进行了一次修订。在新的时代背景下，其采用的国家标准例如大寒日两小时光照的标准是否依然符合我国实际，还有待相应技术部门的充分论证。

但是，采光权并不限于住宅建筑，在非住宅建筑也有采光的需要和保护。我国在相应的国家标准中规范了长日照建筑的采光权。所谓长日照建筑，是指托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院、疗养院的病房，老年人公益性专用住宅以及国家规范中指定的日照标准高于住宅的其他建筑。例如：《城市居住区规划设计规范》（GB50180）中规定：老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；《中小学校建筑设计规范》（GBJ99—86）中规定：南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应小于2h。《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39—87）中规定：托儿所、幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不少于3h（小时）的要求。《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）托儿所、幼儿园和老年人、残疾人专用住宅的主要居室，医院、疗养院至少有半数以上的病房和疗养室，应能获得冬至日满窗日照少于3h（小时）。

二、采光权的侵权认定标准与赔偿标准
采光权纠纷的最大难点在于侵权认定与赔偿标准两大问题。
在侵权认定上，各地的判例呈现两种类型。一种是基于物权保护的目的，原则上不论相对人是否存在过错，只要造成了物权上的妨害，便可请求保护物权。例如案例二：兰州13住户与某房地产公司采光权妨害赔偿纠纷案，某房地产公司新建高楼，住户的室内阳光因此被剥夺，白天房子也得开灯。住户诉求拆除商品楼或对住户另行安置，并赔偿精神损害费、医药费、电费等。法院经审理认为，住户提交的照片以及有关文件证实该楼对住户们的采光有不同程度的影响，某房产公司无法证伪，另考虑到主张拆除该楼或对住户们另行安置的诉讼请求不具备现实可能性，最终判决某房产公司对住户进行一次性补偿。
另一种以“容忍”义务的界限作为判断妨害行为是否构成侵权的标准。两种做法在司法实践中都有所体现，但前者在我国审判实践中较为少见，后者应用的相对广泛。本文案例一便是因为没有超过“容忍”义务之界限而导致居民败诉。另外案例三：武汉79户居民诉某房产开发商采光纠纷一案，同样是因为开发商兴建的高层建筑挡住了居民的阳光，但是，武汉中院通过委托湖北省科学技术咨询服务中心对居民的房屋采光时间是否达到国家标准进行司法鉴定。由于鉴定结果低于国家标准，法院认定开发商其构成侵权，并要求其按建筑面积每平方米100元赔付79位居民。
在明确采光权妨害之容忍义务的限度基础上，对于侵害采光权的侵权较为明确。因而审判实践当中最难点在于赔偿标准问题。由于我国没有一个统一的、权威的赔偿标准，各地的采光权纠纷，其判决都仰赖于法官的自由裁量权。其一是根据法律规范主张请求。例如依据民法通则第83条，要求停止侵害、排除妨害等（例如案例二中居民主张拆除建筑或另行安置。）这种主张缺乏现实合理性，难以得到法院支持。又如《北京市生活居住建筑间距暂行规定》规定：被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。其二是结合案件实际对赔偿标准进行估算，例如案例三法院通过自己的一定的判断，确定了100元每平方米的赔偿标准，但也有的地方根据案件具体情况规定过几百元甚至几千元没平方米的赔偿标准。估算需要综合考虑到已经遭受的损失和很可能遭受的损失。其三是以实际遭受的损失作为赔偿标准。例如由评估机构对被遮挡房屋的价值进行评估，其价值与正常状态房屋之间的差额为价值贬损；因为遮光从而导致的电费、其他费用的增加等。

三、采光权纠纷中政府部门与开发商的责任
房屋建设需要经过相关政府部门的规划许可、建设许可。房屋妨害邻人之采光权，构成侵权的，政府部门和开发商都难辞其咎。有的开发商认为，自己的建设行为既经政府批准，就是合法的，相邻人没有权利阻拦和要求赔偿。这种观点混淆了公法与私法之间的界限。取得政府批准属于公法范畴，而侵害业主的采光权是私法范畴。即便取得规划批准，但确实超过“容忍义务”之界限，严重妨害了业主权利实现的，应当适用民法规则，采取民事救济方式。对于不合理的行政许可行为，业主可以采取行政救济手段，首先确认该行政具体行为的违法性，进而主张规划部门的赔偿责任。
以胡某诉洛阳规划局行政赔偿纠纷案为例（案例四），洛阳规划局批准了某开发商的建设工程，但该建设工程挡住了胡某的住宅的光照。经过审理查明，该建设工程不符合相关日照标准以及当地关于楼间间距的技术规定，法院一二审均判决规划局作出的《建设工程规划批准书》违法，根据胡某因采光问题导致的照明、取暖额外费用，以及考虑楼层、门栋等因素，最终赔偿胡某损失8500元。
就政府部门的责任而言，虽然可以通过行政复议和行政诉讼等救济途径对该“合法性”进行确认，但是由于在现行诉讼体制下，采光权纠纷中的规划审批行为只要程序合法、不违反规划标准就是合法有效的。因侵害采光权而状告规划部门的案件较难胜诉，而且，即便规划部门败诉，也难以对既成的侵害事实加以改变，国家赔偿的数额较少。因此，对于具体的采光权纠纷来说，政府部门因具体行政行为不符合规定的，虽然确有责任，但实践中追求其责任成本较高，而且收益相对较小，其形式意义远大于实质意义。
就开发商的责任而言，居民与其房屋的开发商之间，通常属于买卖合同纠纷，居民可以按照标的物质量瑕疵程度和买卖合同约定来确定其权利和开发商的责任。但是，对于分期建设的，开发商的后续建设行为如果对前面的业主构成采光影响的，则应当遵循相邻关系之规定，在超出“容忍”义务的前提下，适用相应的侵权赔偿规则。

如何更好地保护采光权？从现有的司法实践来看，最重要的就是明确采光权的边界。由于我国经纬度跨幅较大，光照条件差异非常明显，《民用建筑设计通则》中将我国气候区划分为7个主气候区，20个子气候区。根据不同气候区的不同地理、经济条件，对不同气候区的制定符合该区域实际的日照标准，合理的日照标准当然的使得采光权利具有合理边界。另外，还应当进一步明确长日照建筑的范围，将住宅与非住宅建筑的采光权利边界都予以清晰。
其次要建立赔偿标准。赔偿标准应当综合考虑，既要考虑到居民房屋价值贬损、产生额外费用等的实际损失，也要考虑居民因采光问题而遭受到的健康、生活、工作等方面的不便。具体表现为国家或者地方性规范规定一个基准赔偿标准，法院基于该标准范围结合自由裁量权确定赔偿标准。
最后要完善行政程序，坚持依法行政。在大量的采光权纠纷中，追根溯源，问题还是在于规划部门的工作。规划部门对于建设工程的规划审批，应当重视内容审查，确认其是否符合国家标准，不符合条件的则不予通过。此外，还要完善公示制度和听证制度，保证相对人的知情权和行政救济路径的通达。