保险资金投资不动产法律问题简析

作者：何帅领

自中国保监会于2010年9月颁布实施《保险资金投资不动产暂行办法》以来，多家保险公司依据该办法的规定就投资不动产项目进行了尝试。由于我国保险资金投资不动产尚处于起步阶段，保险公司在投资不动产项目时仍然面临着一些法律问题和挑战。笔者结合办理过的案例，对保险资金投资不动产的相关法律问题进行简要分析，以求教于同仁。
本文中所述不动产仅指非基础设施类不动产，不包括基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

一、保险资金投资不动产的范围及条件分析
2009年修订的《保险法》即对保险资金投资不动产予以放行，但没有对投资不动产的范围和条件给予详细的规定。按照《保险法》的规定，保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则，保险公司的资金运用限于下列形式：银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产；国务院规定的其他资金运用形式。但同时，《保险法》规定保险公司资金运用的具体管理办法，由国务院保险监督管理机构依照上述规定制定。因此，《保险法》放开保险资金投资不动产后，尚需由中国保监会出台相应的管理办法，方能具体实施。
2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》的发布和实施，在立法上对保险资金投资不动产有了详细和具体的规定。

（一）保险资金投资不动产的范围
1、保险资金投资基础设施类不动产的范围
在《保险法》、《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定保险资金可运用投资于不动产之前，保险资金投资不动产依据《险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（2006年1号），该办法第二条规定：“本办法所称保险资金间接投资基础设施项目，是指委托人将其保险资金委托给受托人，由受托人按委托人意愿以自己的名义设立投资计划，投资基础设施项目，为受益人利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”
在当时的法律环境下，投资计划的投资范围主要包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目。投资计划可以采取债权、股权、物权及其他可行方式投资基础设施项目。
2、保险资金投资非基础设施类不动产的范围
《保险资金投资不动产暂行办法》第二条规定：“投资非基础设施类不动产及相关金融产品，遵照本办法。”
《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定了保险资金投资非基础设施类不动产的范围，即保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

（二）保险资金投资不动产的条件
保险资金可投资的不动产项目如下：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。

（三）保险公司投资不动产的禁止性规定
保险公司投资不动产，不得有下列行为：
（1）提供无担保债权融资；
（2）以所投资的不动产提供抵押担保；
（3）投资开发或者销售商业住宅；
（4）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；
（5）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；
（6）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；
（7）违反本办法规定的投资比例；
（8）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

二、保险资金投资不动产的方式
保险资金投资不动产可以采用股权、债权或物权的方式。可投资的不动产项目包括已取得相关权证的待建项目、在建项目、可转让项目、已取得产权证或者他项权证的项目，及符合法律规定的政府土地储备项目。除政府土地储备项目外，其它项目亦可采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。保险资金采用股权、债权或物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。下文将逐一对股权、债权和物权这三种投资方式可以投资的不动产项目范围、应注意的事项以及不同投资方式的优缺点进行阐述。

（一）股权方式
采用股权投资方式时，保险资金可投资的不动产项目包括已取得相关权证的待建项目、在建项目、可转让项目、已取得产权证或者他项权证的项目。保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。以股权方式投资不动产，应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、抵押担保、资金融通等重大事项发表意见，维护各项合法权益。
保险资金以股权方式投资不动产，相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理相关不动产，并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担相关不动产经营过程中产生的风险，而债权方式收益比较固定。

（二）债权方式
当采用债权投资方式时，保险资金可投资的不动产项目包括已取得相关权证的待建项目、在建项目、可转让项目、已取得产权证或者他项权证的项目，及符合法律规定的政府土地储备项目。保险资金以债权方式投资不动产，应当在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录。
保险资金以债权方式投资不动产，相对于股权和物权方式而言，可投资标的的范围最广。由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理相关不动产的权利。

（三）物权方式
当采用物权投资方式时，保险资金可投资的不动产项目包括已取得相关权证的可转让项目和已取得产权证或者他项权证的项目。保险资金以物权方式投资不动产，应当及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记，防止因漏登、错登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付等事项，防范和控制交易风险。
保险资金以物权方式投资不动产，相对于债权和物权方式而言，可投资标的的范围最窄，仅限于已取得相关权证的可转让项目和已取得产权证或者他项权证的项目。保险资金采用物权这一投资方式将在办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营相关不动产。
此外，保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受《保险资金投资不动产暂行办法》第11条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第11条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。

三、保险资金投资不动产的程序
1、选择投资目标，确定投资方式
投资目标的确定是保险公司投资的第一步。投资目标确定后，保险公司将会与不动产所属的项目公司或其股东进行初步接触，项目公司将会向保险公司提供不动产的基本情况。在保险公司初步了解目标不动产及其所属项目公司后，应对投资方式作出初步意见。因为投资方式的不同会影响之后开展尽职调查的调查范围，因此需要在尽职调查开始前初步确定投资方式。

2、选聘中介机构，组建投资专项小组
成功的不动产投资需要一个经验丰富、专业高效的投资团队，这不仅是由于保险资金运用的监管要求，同时也是由于不动产投资活动的过程面临众多的风险，需要保险公司谨慎对待，揭示并防范投资风险。投资专项小组一般包括保险公司的投资管理部门、法律风控部门、财务部门的工作人员，以及保险公司选聘的中介机构的专业人员。一般情况下，保险公司在进行不动产投资时需要聘请的中介机构以及需要其提供的服务有：
（1）资产评估机构
保险资金投资不动产需要聘请符合规定条件的专业机构，按照审慎原则，综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素，采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法，合理评估不动产资产价值。《保险资金投资不动产暂行办法》第10条对于资产评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构的条件进行了规定，其中第（一）项即规定：为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构应当具有经国家有关部门认可的业务资质。
目前，我国关于资产评估机构的资质有根据国有资产评估管理规定取得的资产评估资格证书，还有根据土地、建设相关规定取得的房地产估价资质。并且，根据《国有资产评估管理办法施行细则》以及《财政部关于资产评估机构从事房地产评估业务有关问题的批复》，财政部的意见是具备国有资产评估资产的机构可以从事土地和房产价值的评估，但是从事土地和房产价值评估的机构需在取得资产评估资格证书后，才能从事国有资产评估业务。然而，保监会对于“具有经国家有关部门认可的业务资质”是否必须是财政部核发的资产评估资质还是建设部门核发的房地产评估资质并没有硬性的要求，只要是作出的合理报告，保监会均可以接受这两种资质的评估机构作出的评估报告。
但是，如果保险公司为国有公司，涉及其受让目标不动产需要向国有资产管理部门进行报告时，根据国有资产评估管理的相关规定，那么就需要注意选择具有财政部核发的资产评估资质的评估机构。此外，如果涉及到保险公司为上市公司，那么就需要注意根据《上市公司重大资产重组管理办法》的规定，对于涉及的金额达到重大资产重组的标准的，则应聘请具有执行证券、期货相关业务资格的资产评估事务所。
因此，保险公司在选聘资产评估机构时，需要根据投资的目标不动产情况、投资方式以及保险公司的性质，选择并审查资产评估机构的评估资质。
（2）律师事务所
律师在不动产投资中发挥着法律把关和参谋的作用，律师以其专业法律知识帮助保险公司对目标不动产及其项目公司进行法律尽职调查，了解其法律状态、法律瑕疵，为保险公司的投资提出预警、扫除障碍、铺平道路。此外，律师还要以其法律专业知识和经验为保险公司制定有效的投资方案，安排科学的交易结构和完善的合约，控制投资管理和运营风险，最终形成投资法律意见书和一套完整的投资合同和相关协议。
（3）会计师事务所
以股权方式投资不动产的，保险公司需要聘请具有专业资质的会计师事务所负责财务或税务尽职调查，出具项目公司最近一期审计报告。会计师事务所可以帮助保险公司发行目标公司的财税存在的问题，挤干财务报表中存在的水分，还原目标公司真实的财务状况、盈利能力，从而对财务价值做出客观的评价，并且能从财务数据上看到目标公司真实的经营情况，了解目标公司面临的危机，这些信息能够帮助保险公司作为收购方有针对性地制定投资策略。
（4）其他中介机构
除上述保险资金投资不动产时相关保险监管法规要求必须聘请的中介机构提供的专业服务外，有些保险公司也有可能根据保险公司自身投资经验以及不动产的实际情况，另外聘请其他专业中介机构提供中介服务。比如：聘请财务顾问公司组织及协调其他中介机构进行尽职调查，协助保险公司制定项目可行性研究报告及交易方案，协助公司进行交易结构设计及谈判等等；聘请酒店管理咨询公司，对于投资的项目公司有运营酒店业务的，对项目公司的酒店运营状况进行分析，对经营业绩进行审核，对未来收入进行预测等等；聘请物业管理服务公司，对不动产投资进行分析并出具分析报告等等。

3、各中介机构开展尽职调查
保险公司通过中介机构开展尽职调查来了解目标不动产及其所属项目公司，包括在律师协助下进行的法律尽职调查、在注册会计师协助下进行的财务尽职调查以及对其他情况的调查。如果在尽职调查过程中发现目标不动产的情况不适宜采取预期的投资方式，则可以及时与保险公司沟通并提出建议，从而改变尽职调查的目的和范围。例如：如果保险公司对某一目标不动产初步意见是采用物权的方式进行投资，但是律师事务所在尽职调查的过程中发现该目标不动产尚在建设过程中，并且还未取得预售许可证，而目标不动产为项目公司的主要资产，此时律师建议可以考虑以股权的方式进行投资。如果保险公司经与项目公司协商而达成共识后，那么各中介机构即需要及时调整尽职调查的范围，对目标不动产的项目公司展开全面尽职调查。

4、投资合同谈判
投资合同谈判通常由律师参加，代表保险公司与交易对方进行谈判。谈判前应做好相应准备，根据项目情况制作谈判要点清单。

5、准备投资报告文件
除前述由专业机构出具的资产评估报告、法律意见书、审计报告以外，保险公司内部还需要准备可行性研究报告、资产配置计划、合法合规报告、风险评估报告、偿付能力分析等投资报告文件。
（1）可行性研究报告应当说明持有不动产的方式、类别和期限，投资方案、经营计划和财务预算，其中，投资方案应当覆盖交易结构和合约安排，经营计划应当包括处置规划。以股权方式投资不动产的，还应当明确项目公司与不动产之间的权属及资产占比关系，向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员、对项目公司重大事项发表意见的安排。
（2）资产配置计划应当列明资金来源、成本和配置方案，说明投资资产在期限、金额、风险和收益等方面，与对应负债或权益的匹配状况，并由保险公司资产负债管理委员会（投资决策委员会）审议通过。
（3）合规报告应全面评估投资的合法合规性，包括但不限于保险公司投资能力、投资时财务状况、资金来源和投资比例、投资标的、交易结构和安排、持有方式、种类和期限、关联交易等的合规性。以股权方式投资不动产的，还应当说明项目公司有无重大法律诉讼、其股权是否存在瑕疵等。合规报告应当由保险公司合规部门提供，并由公司合规责任人签署。
（4）风险评估报告应当列明不动产的风险因子、风险特征和风险程度，全面评估和提示风险因素，并提出明确可行的风险防范措施建议。风险评估报告需由保险公司风控部门提供，并由公司风控责任人签署。
（5）偿付能力分析应当充分考虑投资风险，按照资产认可标准和资本约束，审慎评估不动产投资对偿付能力的影响，并提供未来一年偿付能力预测和不动产投资压力测试。

6、董事会或其授权机构作出投资决议
保险资金运用实行董事会负责制，保险公司决定投资不动产的，应当经董事会或其授权机构审议通过。此外，保险资金投资不动产不得采用非现场表决方式。

7、签署投资合同，进行项目交接
交易各方履行内部审批程序后，即可签订投资合同。投资合同签订后，采取股权或物权方式的，各方应按照投资合同约定进行项目交接及付款。采取股权方式的，项目交接包括项目公司交接及不动产项目交接。

8、向保监会报告
投资协议签署后5个工作日内，保险公司需就不动产投资向保监会报告。保险公司需要向保监会报告的不动产投资项目有：（1）投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的；（2）对已投资不动产项目追加投资的；（3）投资养老项目的（投资养老项目，在确定投资意向后签署投资协议前，应向保监会书面通报，清晰阐述投资意向、总体投资规划及实施计划、当前进展状况、风险因素、潜在问题及防范措施等）。
保险公司向保监会报告时，需要填写《保险公司投资报告（申请）表》，并向保监会提交的不动产投资报告文件至少包括董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、资产配置计划、合法合规报告、资产评估报告、风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、后续管理方案、法律意见书、投资协议书等。关于报告文件的形式，保监会公布的《关于保险公司投资股权和不动产报告（申请）事项的说明》中则做了明确的规定。

9、投资后的季度报告和年度报告。
投资不动产后，保险公司应在每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向保监会提交季度报告和年度报告。报告的内容包括：投资总体情况；资本金运用情况；资产管理及运作情况；资产估值；资产风险及质量；重大突发事件及处置情况；保监会规定的其他审慎性内容。除上述内容外，年度报告还应当说明投资收益及分配、资产认可及偿付能力、投资能力变化等情况，并附经专业机构审计的相关报告。