酒店管理系列四：酒店管理争议解决裁判规则简析

文章作者：龚琳  刘沁茹 蔡浩辉 

案由为“特许经营合同纠纷”的酒店管理类案件，近五年期间的判决书数量约为480份，从区域分布来看，相关判决书数量排名前五的地区分别为广东、山东、北京、上海与安徽。

注：

1、由于以“酒店”、“合作管理”与“合作经营”等关键词搜索出的案例，大多为房屋租赁合同纠纷、合伙协议纠纷、买卖合同纠纷等案由，与酒店管理类案件关联度不高，因此本次数据收集并未采样合作管理、合作经营模式的相关案例。

2、以上数据与图示均来源于第三方专业网络平台。

关键词：酒店使用权、管理方审慎义务

案号：（2019）苏07民终4672号

裁判要旨：业主方未合法取得酒店使用权，管理方认为其酒店经营管理权存在重大不稳定性，据此要求解除合同。而法院认为管理方在签约时未审慎调查业主方对酒店是否具有合法使用权，亦未证明在酒店经营管理期间实际发生过案外人就酒店产权、使用权主张权利等情形，最终驳回管理方要求解除合同的请求。

案情简介：2018年8月6日，原告（反诉被告、业主方）连云港华鑫酒店管理有限公司（“华鑫公司”）与被告（反诉原告、管理方）遨游酒店信息技术（深圳）有限责任公司（“遨游公司”）签署《OYO酒店管理协议》，约定华鑫公司将原宜天精选酒店交由遨游公司管理，且华鑫公司保证其为酒店唯一使用权人，并有权将酒店在合约期限内授权给遨游公司经营管理；并保证酒店不存在任何抵押或者权利限制且不会设定任何抵押或权利限制，因华鑫公司违反上述承诺造成第三方向酒店及酒店的运营账户提出任何权利主张的，视为华鑫公司违约，遨游公司可以单方解除协议。

2018年10月27日，遨游公司向华鑫公司发函，要求华鑫公司提供酒店租房合同，以证明其对酒店具有合法使用权，华鑫公司未能提供有效证明材料，故遨游公司于2019年2月20日向华鑫公司发出解约通知函，通知因华鑫公司未经产权人同意合法获得酒店使用权，故解除与华鑫公司的合作。遨游公司据此向法院提出诉请，请求确认双方于2018年8月6日签订的《OYO酒店管理协议》于2019年2月22日解除。

法院认为：遨游公司系专业从事酒店运营及管控的公司，其在与华鑫公司合作之前，理应进行审慎的尽职调查，而遨游公司未对案涉房屋使用权限问题进行审查，仅通过要求华鑫公司给予相关承诺并写入合同的方式予以确认，并不代表遨游公司尽到应有的审慎义务。此外，遨游公司在发送案涉解约通知函时，直至本案二审判决前，遨游公司均无合法有效的证据证明已有第三方就案涉酒店的产权、使用权主张相应权利，故“视为华鑫公司违约”的情形并未实际发生，法院据此驳回了遨游公司的解约诉请。

实务启示：本案提示我们在签订管理合同时，管理方就应要求业主方/酒店提供其合法使用酒店物业的产权证明或使用权证明，以此审慎核查业主方对酒店的合法权利，尽可能确保在酒店管理期限内，管理方得以不受任何第三方干扰的使用酒店物业开展正常的管理经营活动。

即使合同中明确约定，如酒店产权或使用权存在任何瑕疵，视为业主方违约情形，若管理方未在签约前核查业主方对酒店的合法权利，则法院也很可能会以管理方未尽审慎核查义务以及尚未发生第三方主张情形，从而认定过错责任在管理方或酌情降低业主方违约责任。

关键词：人员成本支出、约定不明

案号：（2019）浙0109民初18678号

裁判要旨：管理方派往民宿工作的职工均受民宿雇佣，根据合同约定，民宿职工工资由管理方在其经营管理民宿过程中可得的“可分配金额”中予以扣除，但民宿在管理方管理期间仅获得少量营业收入，为此法院根据公平原则，认定民宿员工的部分工资由民宿承担。

案情简介：2016年6月，原告（管理方）杭州逸周酒店管理有限公司（“逸周公司”）、被告（业主方）桐庐八曲农庄有限公司（“八曲公司”）签订《民宿委托管理协议》，约定八曲公司委托逸周公司全权经营管理民宿；逸周公司派往民宿工作的职工均受民宿雇佣，其住宿、交通（包括市内交通）均由民宿负责；工资、奖金、休假、医疗等享受民宿员工同等待遇。双方可分配金额＝营业额（现金收入部分）－备用金差额－宣传费－税收；其中，八曲公司分配收入：可分配金额－水电费－维修费－招待费，逸周公司分配收入：可分配金额－员工工资－布草清洗费。

2016年9月下旬，民宿由逸周公司经营管理并正式对外营业，双方均认可该期间民宿仅获得少量经营收入，而逸周公司作为管理方已经垫付了其派往民宿员工的工资。为此，逸周公司向法院提出诉讼请求之一，即判令八曲公司支付其垫付的民宿员工工资。

法院认为：关于员工工资，根据双方约定由逸周公司派往民宿工作的职工均受民宿雇佣，员工工资最终由逸周公司在其可得的“可分配金额”中予以扣除。但实际上，在2016年7月至2016年9月底期间，双方未进行过营业收入的分配，但为筹备民宿开业、正式经营所安排的人员的工资实际由逸周公司垫付。

根据民事活动公平原则的考量，并结合案涉民宿实际需要的人员数量、当地用人成本以及逸周公司支付工资的实际情况，法院酌情认定民宿员工部分工资应由业主方八曲公司承担。而对于逸周公司未能提供充分的证据予以证明的其他主张，法院不予认可。

实务启示：本案中，委托管理协议虽然约定了民宿的员工工资由作为管理方的逸周公司在其“可分配金额”中予以扣除，但未明确约定在无可分配金额或可分配金额不足的情况下，民宿员工工资是由业主方承担还是由管理方承担，最终法院基于公平原则对民宿员工工资的承担主体进行了认定。

业主方及管理方应就酒店经营过程中不同情形下的各项费用、开销、支出进行明确的约定，避免双方对相应费用的承担出现争议。

关键词：酒店品牌使用、使用费

案号：（2019）沪0112民初16561号

裁判要旨：酒店因未使用品牌方授权的品牌，在合同无明确约定的情况下，主张降低每月的使用费，对此法院不予支持。

案情简介：2017年8月30日，原告（反诉被告、品牌方）上海汉秦酒店管理有限公司（“汉秦酒店”）与被告（反诉原告、经营方）上海虹润仓储有限公司（“虹润仓储”）签订《委托经营合同》，约定汉秦酒店委托虹润仓储经营房屋，用途为酒店、公寓，虹润仓储有权经营该酒店，并按月支付汉秦酒店50,000元整作为酒店、公寓装饰装修、设施设备及酒店“速八”品牌经营授权等相关证照的使用费。

2017年11月6日，虹润仓储签署《证件交接清单》，确认汉秦酒店交付：上海市特种行业许可证原件、上海市公共场所卫生许可证原件、营业执照复印件、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件。

汉秦酒店系速八品牌的被特许人，但其将酒店交由虹润仓储经营后，虹润仓储自始从未使用过速八品牌，并自2018年1月起实际按每月40,000元（合同约定为50,000元）支付使用费。

根据合同约定，汉秦酒店应向虹润仓储提供包括“速八”品牌在内的相关服务支持，但事实上汉秦酒店并未提供“速八”品牌，而虹润仓储实际按照每月40,000元支付，对此汉秦酒店亦未提出反对意见，本案中虹润仓储提起反诉要求进一步降低使用费，即请求判令自2019年1月1日起虹润仓储每月支付汉秦酒店20,000元作为酒店、设施设备等相关证照的使用费。

法院认为：关于使用费标准，汉秦酒店确认虹润仓储自始未使用过速八品牌，虹润仓储自认一直按照每月40,000元支付使用费，汉秦酒店亦认可该金额，可见在合同实际履行过程中，双方对此已作出变更，故确认使用费按每月40,000元计，该金额已低于合同约定的每月50,000元使用费标准，对于虹润仓储进一步要求按每月20,000元支付使用费的反诉请求，法院认为于法无据，最终不予支持。

实务启示：本案中，对于酒店管理模式的约定实际上更偏向于承包经营，品牌方根据自身品牌标准对酒店进行装修，并将装修完成后的酒店整体交由经营方经营，经营方使用品牌方提供的酒店、公寓装饰装修、设施设备及授权经营的酒店品牌等，并按每月固定金额向品牌方支付使用费。但是值得关注的是，从本案中可以看出，涉案委托经营合同并未对每项服务的具体费用标准进行明确约定，因此原被告双方在合同履行过程中，因未提供品牌使用而导致双方对使用费是否扣减以及扣减额度存在争议。

结合本案中品牌方与经营方的酒店管理模式，对于酒店管理中所可能发生的各项管理费、品牌费、中央费用等应予以明确区分约定。同时，就收费项目亦可以进一步细化约定，以对应具体服务内容，使得双方在实际履行过程中更具有针对性，尽可能减少因约定不明所产生的不必要争议与分歧。

关键词：特许经营权转让

案号：（2020）京73民终1992号

裁判要旨：被特许人在未征得特许人同意的情况下将经营权转让，对特许人并无约束力，法院认为，原被特许人仍应对其违约行为向特许人承担相应的违约责任。

案情简介：2012年12月10日，原告（特许人）中联时代酒店管理发展（北京）有限公司（“中联时代公司”）与被告（被特许人）潍坊市三富酒店管理有限公司（“三富酒店公司”）签订涉案合同，约定中联时代公司授权三富酒店公司在其“惠丰大厦”酒店的区域范围内非独占性地合法使用“富驿”品牌及相关资源从事酒店经营。合同中关于合同权利义务转让，约定三富酒店公司有意转让酒店租赁权的，应提前30天通知中联时代公司，三富酒店公司擅自转让或放弃酒店租赁权用于经营与特许酒店同类业务，或转让放弃合同项下的全部权利或义务，或转让或放弃酒店财产导致无法经营达3个月，或三富酒店公司的租赁权等权利的转让导致三富酒店公司失去对酒店经营管理权的，构成重大违约。

2013年8月8日，三富酒店公司实际控制人殷录财作为经营者注册成立了个体工商户诸城市富驿时尚酒店（“老诸城富驿酒店”）。2014年7月25日，中联时代公司与三富酒店公司签订补充协议，确认三富酒店公司实际控制人殷录财设立的酒店（即老诸城富驿酒店）已于2013年8月8日取得营业执照并营业，且根据案涉合同约定，老诸城富驿酒店自动取代三富酒店公司成为涉案合同的主体，而三富酒店管公司对此承担连带责任。

2017年4月29日，三富酒店公司与张彦鹏签署《富驿时尚酒店经营权及部分财产转让协议书》，约定三富酒店公司将老诸城富驿酒店经营权及酒店内财产转让给张彦鹏，于2017年4月29日开始移交，于2017年4月30日移交完毕。

2017年6月13日，老诸城富驿酒店注销，同日，张彦鹏作为登记的经营者使用相同名称注册成立了新诸城富驿酒店，两个诸城富驿酒店注册的经营场所、业务范围均相同。

由于老诸城富驿酒店长期拖欠特许费构成严重违约，因此中联时代公司向作为老诸城富驿酒店（已注销）个体工商户的经营者殷录财与连带保证人三富酒店公司提起诉讼，要求支付拖欠的特许费并承担违约金。

法院认为：虽然经营权转让协议签订前后的酒店均登记为诸城富驿酒店，但前后两个诸城富驿酒店仅名字相同，在法律上实际已非相同的经营主体，殷录财、三富酒店公司在未征得中联时代公司同意的情况下将经营权转让，对中联时代公司并无约束力，殷录财、三富酒店公司仍应就老诸城富驿酒店的违约行为对中联时代公司承担违约责任。且根据涉案合同的约定，老诸城富驿酒店成立后即成为涉案合同的相对方，在老诸城富驿酒店注销的情况下，殷录财作为个体工商户的经营者，应对老诸城富驿酒店的违约行为承担法律责任，三富酒店公司依据涉案合同承诺对合同债务承担无限连带担保责任，因此法院支持中联时代公司关于要求殷录财、三富酒店公司承担违约责任的主张。

实务启示：特许经营合同或委托管理合同中，对于被特许方及业主方的转让限制，应做全面、广泛的约定，包括合同权利义务的转让限制、酒店权益的转让限制、公司控制权的转让限制等。

无论酒店管理合作或者特许经营合作，往往需要业主方具备足够的资金实力方可维持酒店正常运营，因此业主方的公司主体虽然在法律上未发生变更，但由于背后股东的变更或者其背后的控制权的变更，很可能会导致业主方的履约能力严重下降或至少存在不确定性。因此，我们建议在酒店管理合同或特许经营合同中，对业主方的控制权转让作出明确的限制约定。特别的，对于公司控制权的转让限制应进一步约定包含各类公司控制权的变化，例如拥有或最终拥有超过50%的表决权或股权的变化、借助股东或者其他方以拥有控制权力的协议导致公司控制权的变化等。

梳理典型案例的裁判规则，除了了解全国范围内各地裁判机构对于酒店管理领域纠纷的裁判思路外，更能够进一步作用于后续的实务操作，给予酒店管理项目各方当事人参考。

我们也将在本系列一、二、三、四的基础上，结合法律服务过程中的新发现、新经验，继续与业内同行共享我们在酒店管理方面的观察、思考。