拟IPO企业房屋租赁的典型问题及规范措施

在公司筹备IPO过程中，租赁房产作为发行人资产的重要组成部分，其合法性和租赁关系的稳定性对企业生产经营的可持续性有着重要作用，因此，规范房屋租赁问题是公司筹备IPO过程中的重要工作之一。本文主要就拟IPO企业房屋租赁中的典型问题进行分析并提出对应的规范措施，以供拟IPO企业参考。

租赁房屋的关键因素在于出租方是否享有合法的出租权，而出租方未取得房屋产权证书或租赁房屋系转租存在出租权不明的潜在风险，较易引致纠纷与争议。

对于租赁房屋的出租方未取得房屋产权证书的，需确认租赁房产是否为违法建筑，明确出租方是否为合法的出租权利人，并对发行人租赁无证房产的原因、背景、必要性及合理性进行核查，关注租赁无证房产是否对发行人的持续经营构成重大影响。

对于租赁房屋系通过转租方式的，根据《民法典》第七百一十六条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，通过转租方式的租赁房产需取得原出租方的同意，否则面临转租合同随本租合同一并解除的风险。

规范措施：

（1）如出租方未能提供租赁房屋的房屋产权证书，需对出租方未取得房屋产权证书的背景、原因、支付对价情况以及取得房屋产权证书的可能性予以分析，如因违法原因导致租赁房屋未取得产权证书，发行人应当另觅新的租赁房屋；如因其他原因，需综合考虑租赁房屋的面积占比、是否涉及生产核心环节、是否存在替代选择以及搬迁成本与难度确定是否继续承租；

如租赁房屋系转租，需查验转租方与原出租方签署的租赁合同中是否规定了同意转租事项，如未明确约定同意转租或者明确限制转租，发行人需取得原出租方关于同意转租的书面文件。如未能取得原出租方的同意，视该租赁房屋对发行人的影响决定是否继续承租或新租他址；

（2）相关部门出具有关租赁房屋的权属证明，例如在爱克股份（300889）中，发行人租赁的两间房屋未取得房屋产权证书，但北京市朝阳区人民政府高碑店规划建设管理科及所在村村委会出具了出租方拥有的房屋属新农村建设范围，不属于违章建筑，房产证在办理中的证明，确认了房屋产权归属及出租方合法的出租权；

（3）发行人实际控制人出具相关承诺，如发行人及其子分公司因租赁房屋未取得房屋产权证书或系转租，而被有关部门认定为租赁合同无效或被第三人主张权利而无权继续使用的，由其负责及时落实新的租赁房屋并承担由此产生的搬迁、装修及可能产生的其他费用。

发行人根据其生产、办公、居住等用途的实际需求与出租方签署不同租赁期限的合同，在租赁期限届满后，即涉及续租问题，但并非所有租赁合同均能顺利续期。监管机关也会关注对发行人具有重大影响的租赁房产是否存在续租障碍以及对发行人持续经营的影响。

规范措施：

（1）如租赁房产对公司具有重大影响的，租赁期限到期日建议签至较长期限；如与出租方协商沟通无法签署较长期限的租赁合同，应在签署租赁合同时明确规定承租人在同等条件下的优先承租权，以及存在续租障碍时出租人的通知时限和程序、发行人另觅新址及搬迁的时限；

（2）与出租方协商沟通在房屋租赁合同中约定自动续期条款，保障发行人长期使用对发行人具有重要影响的租赁房屋，例如在致远新能（300985）中，发行人部分子分公司与出租方签订的租赁合同中约定了自动续期条款，在很大程度上能够保障发行人长期使用租赁厂房；

（3）如系转租的，转租方与原出租方的租赁期限应当长于转租方与发行人的租赁期限。

租赁用途原则上应当与房屋产权证书记载的用途以及房屋租赁合同约定的用途保持一致。《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《商品房屋租赁管理办法》规定，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租，否则处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。因此，如果发行人存在改变租赁合同所约定的房屋用途出租事项或者违反了房屋规划用途，则面临行政处罚的风险。

规范措施：

（1）如存在不一致的情形，需在房屋租赁合同中明确租赁房屋的用途或者取得出租方关于房屋租赁用途的书面确认文件，尤其是实务中将租赁住宅改为商业用房更要审慎为之；

（2）了解租赁用途与规划用途不一致形成的背景与原因，确认发行人是否存在继续承租使用的风险及障碍，如存在不确定性风险及行政处罚风险，应另寻租赁房产。

关于出租房屋，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房地产管理部门通过租赁登记备案，将审查租赁合同的主体是否适格、标的（即租赁物）是否允许出租、租赁合同的内容（包括但不限于租赁期限，租赁物的修缮责任等）是否齐备。

实践中，由于租赁备案登记需要缴纳部分费用，出租方配合程度不高，导致未能履行租赁备案登记手续，尤其是子分公司较多的拟IPO企业此种情形更为常见。如未能及时办理房屋租赁备案登记手续，相关主管部门有权责令限期改正或处以相应的罚款。因此，房屋租赁合同签订后，未及时办理房屋租赁备案登记手续，发行人及其子分公司存在面临行政处罚的风险，但是未办理租赁备案手续不影响租赁合同的效力。

规范措施：

（1）与出租方协商，原则上房屋租赁均应当办理备案登记。在房屋租赁合同中明确约定办理租赁备案登记手续的责任方，未履行租赁备案登记手续的，违约方承担相应的责任；

（2）发行人实际控制人出具相关承诺，对因发行人未办理租赁备案登记手续而受到的相关损失予以承担。

企业IPO过程中，房屋租赁是否存在瑕疵是监管机构审核关注的要点，其并非小事，房屋租赁问题应引起发行人足够的重视，并采取相应的规范措施，避免对公司发行上市构成重大不利影响。