浅析物业管理企业管理高空抛、坠物的 风险及预防机制

目前各大城市高楼林立，各种功能性强、美观性好的非传统建筑材料被广泛使用在高层建筑的外墙、顶层、窗户、阳台等重要部位，但是随着市民随手丢弃物品的陋习，随之而来的高空坠物的现象到处可见，随处可闻。在人员密集场所一旦发生高空坠物，轻则损物，重则伤人，其可能造成的后果往往非常严重，令人望而却步。

高空坠物主要有两种情况：

（1）高空坠物是没有人的意识，坠落时无人知道或者不能控制，即建筑物部件（如外层建筑材料、玻璃幕墙等）、高空搁置物（如阳台上摆放的花盆等）以及悬挂物（如外挂空调、广告牌、灯箱等）发生倒塌、脱落、坠落。

（2）高空抛物。高空抛物是由行为人故意为之，随手丢弃瓜皮果核、废纸、烟、砖块，甚至是整袋的垃圾、废旧的建筑材料或者更大型的废弃物等等。

《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。物业服务企业作为物业管理区域的公共安全管理人，不论是建筑物部件附属设施、高空搁置物坠落还是人为的高空抛物，无论事故发生对物业服务企业有无直接或间接关系，物业服务企业都应积极配合相关部门调查和妥善处理案件；更何况物业行业受法律法规不健全影响，物业服务内容不明确，责任界定不清晰，往往容易在事故发生后把辖区的一切管理和服务责任都归结于物业服务企业，认为发生的一切事故都与物业服务企业脱不了干系；加上物业服务企业受风险意识低、经验不足的影响，当事故发生后，往往需要进行经济赔偿，名誉受损，社会负面影响大。

【案例索引1】

2006 年深圳一名 4 年级小学生在回家路上被一块从天而降的玻璃砸到头部而死亡。该学生的父母在没有找到凶手的情况下，将好来居大厦 2 楼以上的 73 户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出 76 万多元的民事赔偿，最终一审法院判决73户业主未承担责任，物管公司承担了30%的责任。虽然后来二审上诉后法院撤销了一审的判决，判令物管公司不承担责任，但是对于物管公司来说依然承受了很大的压力并且名誉在一定程度上收受了损失。

【案例索引2】

据新闻报道某小区一男子夜里喝酒从13楼扔下酒瓶，物业服务企业根据业主规约执行断电30天的处罚，过了十几天男子老婆不堪停电困扰打110报警请民警向业主求情。她的理由是这样的：“小孩儿他爸出去喝酒啦，喝多啦，就把酒瓶子扔到地下，我们家在13楼也没有造成啥后果，已经处理过了，但现在物业又把电给我停了，现在想看个电视也不行，弄个啥都不行，咱们不对，咱承认，都赔礼道歉了，你停电让人咋过？”而当地的民警了解情况后表示这是小区的规定他们也是帮不了忙。

据报道在小区内张贴的“业主规约”写得很清楚：业主入住后，发现室内往外扔垃圾及杂物，给予停电1个月处罚。本规约需要经过90%以上业主同意，具有强制性，90%以上业主同意后可进行修改。民警表示小区有小区制度建议该业主遵守小区业主规约继续接受处罚。

物管服务企业制定的《业主规约》对全体业主具有强制性，当业主违反该约定时必然会受到相应的惩罚，这也对物业服务企业在制定及完善相关的管理制度上提出了更高的要求。

1、法律因素

当前物业管理相关的法律法规并不健全，已颁布的法律法规存在着很多的弊端。如2018年颁布的《物业管理条例》，其中有关民事责任的界定方面，仍然有些模糊。如果在小区内发生民事纠纷、刑事治安案件，就像高空抛物伤人案件等对于如何界定责任人和赔偿事项时《条例》并没有作任何说明。一旦出现此类事件，法院往往从保护弱势群体的角度出发，以减少社会影响为由，将无故的责任推到物业服务企业身上，这对于物业服务企业来说很不公平。对于高空坠物事件的责任追究，目前唯一有《民法典》侵权责任篇第十章建筑物和物件损害责任的相关规定，责任主体不明，责权不分，处罚细则不明，不利于实际操作。

2、道德因素

高空抛物是一种缺乏公共道德，行为人故意而为之的不文明行为。居民往往图一时方便，随手扔烟蒂、扔垃圾、扔啤酒瓶、扔炮竹等，却不知他们的顺手行为，会对他人造成财物、身体的伤害，影响社区或社会的公共安全。高空抛物具有偶然性、隐蔽性，据报道及法院的公开案例显示，90%的高空抛物事件都找不到当事人，在找不到肇事者的情况下，受害人往往不会善罢甘休 ，就把矛盾指向管理小区的物业服务企业，理由为物业公司服务企业缺失公共安全管理，要求赔偿经济损失和人身伤害，这种情形下，物业服务企业要么妥协解决，要么反驳对抗。

所以随着社会不良风气的影响和扩大，道德风险给企业和社会发展带来了很大的威胁。

3、管理因素

作为物业服务企业管理层，往往会因急功近利、决策失误而给企业造成风险有时非常显著，甚至致命。特别是一些重要的决策，企业最高层作出的每一项决策都决定着企业的命运，所以物管企业在选择项目时，一定要慎重考虑，多方求证，不应一时求发展，而忘记自己的实力和经济状况，在未综合考虑和考查该项目存在的瑕疵的情况下贸然承接。就企业员工来说，普通的操作层，他们往往是公司的一线员工，直接接触业主和工程项目，他们能力、素质、安全意识直接影响公司正常运行，企业形象。所以公司千万不能小觑，而且要加强员工素质教育、安全意识教育，技术培训等等。

作为物业服务企业在面对高空坠物、抛物时不但应做到事后的救济，更应该在事前做好相关的防范工作。

（1）物管企业在承接项目时应认真了解和查看建筑物的新旧和外墙的材质。外墙面越陈旧，其悬挂或搁置物发生坠落的可能性越大，建筑物外墙面使用材质不同，养护和维修的要求、成本有差异，同时存在的风险也不同，所以在承接项目时，需做好详细的养护、维修预算和风险预测。

（2）幕墙的养护、维修与开发商做好相关的约定。物业公司应该与开发商就外墙养护、维修进行约定或免责条款，避免不必要的纠纷。

（3）在物业交接时，要认真检查，发现问题及时反馈和做好记录，以便遇到质量问题而发生纠纷时可以追究有关责任人。

（4）加强日常的外墙维护和保养的监督力度。

（5）定期对公共场所和公共设施设备、窗户及玻璃、空调主机等户外附着物进行安全隐患排查，发现问题做好记录，并及时进行妥善处理。

（6）根据接管项目的实际风险，购买公共责任险。

（7）与业主签订《物业管理规约》，让业主认识到公共安全道德的重要性以及警示高空坠物的危害。我国《物业管理条例》第十七条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

（8）明确装修责任，不应图方便乱扔垃圾。

（9）高空抛物发生后，物业服务企业冷静沉着，采取积极处理：无事故损失处理，发生损失的事故处理及认真对待居民投诉。

（10）前期介入：物业服务企业应在物业建设前期介入，物业主要管理人员和技术人员参与物业规划设计，结合物业服务长期积累的工作经验，从安全利益、经济利益、售后维护等方面提供专业性、技术性的合理建议。以免因规划失误造成安全隐患。特别对玻璃幕墙和外墙砖脱落风险，前期介入显得更为重要。

物业服务企业参与房屋前期规划设计，针对目前高空坠物与高空抛物事故多发情况，建议开发商在高层建筑物地面周边设计成绿化带，防止高空坠物和抛物伤人或伤物。如果地面空间不足，则建议开发商在高层建筑物 3 米以上周边设计裙楼和防护物，当物体坠落时有裙楼屋面抵挡，增加了周边人员和财物的安全性。物业服务企业与开发商应一起严把质量关、技术关。建议开发商通过招标方式选择正规外墙材料生产厂家和施工安装单位。物业服务企业与开发商一起把好合同关，对外墙材料的养护、维修、保修期等方面作具体的约定和免责条款。

2019年最高人民法院发布《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》法发〔2019〕25号。对于日益频发的高空抛物事件，强调不仅应加强源头治理，监督支持依法行政，有效预防和惩治高空抛物、坠物行为，更要对高空抛物、坠物行为构成犯罪的依法惩处，切实维护人民群众生命财产安全。作为物业服务企业在面对高空抛物、坠物行为时，不仅要更加严格要求自身的管理行为，更应该在事件发生时及时面对，配合各单位进行善后的处理，努力营造良好的社区环境。